Anpassungen im Wohnrecht zur Umsetzung der Klimastrategie

Projektbeschreibung

Daten der Statistik Austria belegen eindeutig den vergleichsweise schlechten Erhaltungszustand von WE-Gebäuden. Ein Hauptgrund dafür ist die unzureichende Rücklagenbildung. Von Seiten der immobilienwirtschaftlichen Praxis werden Richtwerte für angemessene Rücklagen als ein Kernelement gesehen, um WE-Gebäude auf einen zeitgemäßen thermisch-energetischen Standard zu bringen.

Gemäß § 31 WEG 2002 haben die Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für Aufwendungen zu bilden. Der Bericht des Justizausschusses zur Regierungsvorlage zum WEG 2002 (Feststellung zu § 31 Abs. 1) weist darauf hin, dass hinsichtlich einer angemessenen Rücklagenbildung auch auf die allfällige Notwendigkeit einer thermischen Sanierung des Gebäudes Bedacht zu nehmen ist.

Diese „allfällige Notwendigkeit" hat sich mit Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in den novellierten Bauordnungen der Länder für die meisten Bestandsgebäude im Fall einer umfassenden Sanierung zu einer baurechtlichen Verpflichtung gewandelt, insofern gewinnt diese Ausschussfeststellung aus dem Jahr 2002 nun erheblich an praktischer Bedeutung.

Im Rahmen dieser Arbeit wurde ein fachlich fundierter Vorschlag für abgestufte Richtwerte für eine angemessene Rücklage im WEG ausgearbeitet und mit Fachleuten der wohnungswirtschaftlichen Praxis diskutiert. Ausgehend von einem Erhaltungsbedarf, der auch die Erfordernisse einer thermischen Sanierung entsprechend den novellierten Bauordnungen der Länder berücksichtigt, liegen diese Richtwerte deutlich über jenem Niveau, das dzt. im Durchschnitt eingehoben wird. Eine gesetzliche Sicherung der Rücklagen sowie eine dynamische Regelung für eine Mindestverzinsung wären hilfreiche Begleitmaßnahmen für Richtwerte, um die Akzeptanz der Eigentümer auf breiter Basis sicherzustellen.

Darüber hinaus konzentrierte sich die Untersuchung auf die Frage der Refinanzierung von Sanierungsmaßnahmen durch nachweisbare Energiekosteneinsparungen (Einsparfinanzierung). Es hat sich gezeigt, dass die diesbezüglichen rechtlichen Rahmenbedingungen im WGG dringend präzisiert werden müssen, um den Stand der Technik hinsichtlich Festlegung der Energiekosten-Baseline, Be- und Abrechnungsmodalitäten und Monitoring gerecht zu werden. Darauf aufbauend und nach Auswertung konkreter Beispielfälle im WGG kann auch eine Übertragung des Modells der Einsparfinanzierung in das MRG realistisch angedacht werden.

Die weiteren Bearbeitungspunkte der Studie beschäftigen sich mit dem Erhaltungsbegriff und Finanzierungsfragen im MRG sowie konkreten Vorschlägen für steuerliche Förderanreize für die thermische Sanierung von Wohngebäuden und Nicht-Wohngebäuden unter Berücksichtigung der wohnrechtlichen Reformpunkte im neuen Regierungsprogramm.